Nos crédits immobiliers

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Un crédit immobilier adapté à vos besoins va dépendre principalement des 3 éléments suivants :

  • La nature de l’opération à réaliser
  • Le type de prêt
  • le type de taux

Ces éléments sont définis en fonction des objectifs à atteindre : coût de crédit, mensualité, durée, protection familiale, valorisation de patrimoine, préparation de la retraite.

Et aussi des moyens à disposition : revenus, charges, fiscalité, situation professionnelle et familiale.

En tant que courtiers, nous disposons de la gamme de solutions de financement la plus large possible est c’est pour vous l’assurance d’obtenir un prêt sur mesure en adéquation avec votre situation.


1 / La nature du financement à réaliser

Notre cabinet intervient sur tous les types de biens à financer pour pouvoir trouver une solution à toute situation.

- La Résidence Principale
Que vous soyez primo accédant ou que vous souhaitiez réaliser un achat revente, avec ou sans apport et peu importe votre âge, nous avons à cœur de vous aider à réaliser votre projet qu’ait le droit à la propriété. C’est fréquemment le plus gros projet financier de sa vie. Un tour de Marché global des offres de financement et de sa situation financière sont toujours les bienvenus pour votre projet.

- La Résidence Secondaire
Vous êtes propriétaire ou non de votre résidence principale et vous souhaitez acquérir un second pied à terre sur votre lieu de vacances préféré, notre cabinet vous accompagne pour trouver le financement de votre bien immobilier. Certains établissements ne facturent pas de surcôte sur les taux entre résidence principale et secondaire. Ce sont vers ceux-ci que nous vous orienteront en priorité.

- L’investissement locatif
Le financement immobilier est un levier reconnu pour la constitution d’un patrimoine locatif. Nos conseillers vous aviseront des conséquences fiscales et patrimoniales liées à votre investissement et vous aideront à définir les caractéristiques de prêt pour maximiser la valorisation de votre patrimoine, la protection familiale et la constitution d’un complément de revenus à terme.

- La renégociation de prêt
Les taux sont soumis à évolution en fonction du temps et de la conjoncture économique.
Certains établissements bancaires sont prêts à réaliser de gros efforts pour attirer de nouveaux clients. Votre situation a peut-être évolué et vos revenus augmenté alors que la durée restante sur votre prêt ainsi que les taux ont baissé sur cette période. Une étude comparative entre votre situation actuelle et les opportunités du moment et sans contestation possible à réaliser régulièrement.

- Le rachat de soulte
Une séparation, un divorce, une succession sont des accidents de la vie. En ces moments difficiles, notre cabinet vous soutiendra pour éviter les risques liés à ces situations et vous aider à prendre le recul nécessaire pour prendre des décisions financières éclairées.


2 / Les types de prêts

Il existe une variété importante de types de prêt possibles, notre savoir-faire et notre veille juridique vous permettent de bénéficier de conseils avisés et de définir ensemble votre éligibilité aux prêts envisageables.

- Le prêt amortissable
C'est le type de prêt le plus couramment utilisé. L’emprunteur rembourse du capital tous les mois, de manière constante, La part consacrée au remboursement des intérêts baisse progressivement tandis que celle consacrée au remboursement du capital augmente. La mensualité totale reste fixe.

- Le prêt In Fine
La part consacrée au remboursement des intérêts est constante, la mensualité totale reste fixe. C’est le placement sur un contrat (Adossement) avec un abondement mensuel prévu (versement programmé tous les mois) qui permettra à l'emprunteur de rembourser son capital à terme.
Le prêt In Fine est destiné aux investisseurs disposant au moins de deux des trois critères suivants :
Revenus fonciers positifs, nantissement possible important et (TMI) Taux Marginal d’Imposition élevé.
L’emprunteur ne paie que les intérêts et primes d'assurance pendant toute la durée du prêt. Il rembourse le capital en une seule fois (=in fine) au terme du crédit.
Cela permet la déduction des intérêts chaque année des revenus fonciers ainsi que de réduire votre base ISF du montant nominal du prêt.

- Le prêt Hypothécaire
Avoir un patrimoine immobilier n’est pas forcément synonyme de forts revenus. Le refinancement d’un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire vous permet dans de nombreux cas de réduire votre pression fiscale ou encore de dégager le capital nécessaire pour saisir une opportunité d’investissement non éligible à financement. Nos conseillers sont là pour vous aiguiller vers des solutions adaptées à la gestion de votre patrimoine globale.

- Le prêt viager hypothécaire
Lorsque vous atteignez un certain âge, et que vos revenus ont diminué, les fins de mois peuvent devenir difficiles que vous ayez ou non fini de rembourser votre emprunt. Vous pouvez également avoir l’envie d’aider vos enfants ou petits-enfants à débuter dans la vie. Le prêt viager hypothécaire existe dans ce but. Il permet d’obtenir un emprunt In Fine sans prise en compte de vos revenus et de votre capacité d’endettement. Vous ne remboursez ni intérêts, ni capital, ce n’est qu’au décès que le capital à rembourser ainsi que les intérêts capitalisés seront à rembourser à concurrence maximum de la valeur du bien immobilier.

- Les prêts aidés
Ils existent plusieurs prêts aidés (prêt social, 1% patronal, prêt à taux zéro, prêts de communes).
Nous vous accompagnerons pour vérifier votre éligibilité et implémenter ces soutiens dans votre montage financier.

- Les Prêts à Taux Zéro.
a/ Le PTZ + vous permet d’obtenir sous conditions une aide de l’Etat pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf en vue d’en faire votre résidence principale.
Programmé jusque la fin de l’année 2013, celui-ci est un véritable soutien pour acquérir un bien immobilier.

b/ Certaines banques font également des opérations commerciales définies dans le temps pour attirer un profil de clientèle. C’est une occasion supplémentaire d’obtenir une aide financière permettant de diminuer vos mensualités ou améliorer votre capacité d’endettement.


3 / Les types de taux

- Le taux fixe
C'est le type de taux le plus couramment demandé par les emprunteurs. Les emprunteurs ont une aversion au risque, accrue en période de crise économique. ll convient de signaler aux emprunteurs que ce sont presque uniquement les banques de détail qui proposent des taux fixes (Caisse d'Épargne, Crédit Agricole, ...) et qu'elles exigeront de leur part la domiciliation de leurs revenus. Ces banques de détails prennent peu de marge sur un taux de crédit fixe et généralement compétitif, elles comptent sur le fonctionnement du compte courant et de l'épargne pour accroitre leur PNB (Produit Net Bancaire).

- Le taux variable

  • a/ Le taux variable à durée ajustable.

    Les taux dit ( ajustables ) sont des taux variables mais qui ne font pas varier les mensualités. Ce type de taux est généralement indexé sur l'EURIBOR 3 mois. En cas de hausse des taux, c'est la durée de l'emprunt qui peut varier (généralement de plus ou moins 5 ans). Si l'augmentation de la durée ne suffit pas les banques peuvent prévoir d'augmenter les mensualités mais dans des limites très strictes (avec une indexation par exemple sur l'indice INSEE).

    Ce type de taux permet au client de s'assurer que son rapport loyer/charges ne changera pas.

  • b/ Le taux variable à mensualité ajustable.

    Les emprunts à taux variable peuvent faire varier le taux du crédit en fonction de l'évolution d'un taux de référence (EURIBOR/ EONIA). Une révision des taux induit une augmentation / diminution de la mensualité, et peut détériorer le taux d'endettement ou l'effort d'épargne du client.

    Les prêts à taux révisable sont aujourd'hui plus faciles à obtenir, il s'agit d'offre procurant de la souplesse aux clients.

- Le taux capé
Les taux capés peuvent faire évoluer la mensualité, ou la durée, mais dans la limite d'une variation de + 2 ou -2 points du taux de référence (capé 2), Les capés les plus généralement utilisés sont les Capés 1 et Capé 2. Les taux de départ sont plus bas que les taux fixes, et généralement plus élevés que les taux ajustables ou variables (ceci dépend de la durée).

- Les taux mixtes
Les taux mixtes essaient de combiner certaines spécificités du taux fixe et du taux variable.
Constitués d’une première période à taux fixe de 3/5/7/10 ans, ils sont généralement suivis d’une seconde période allant jusque la fin du prêt en taux variable capé.
Pendant la première période, le taux est inférieur à un taux fixe classique, ce qui permet de diminuer la mensualité de prêt et rembourser plus rapidement le capital restant dû ou alors d’augmenter la capacité d’endettement. Le risque est beaucoup plus réduit que sur les taux variables puisque vous êtes assurés de la stabilité du taux pendant la première période à des conditions préférentielles.

- Le taux progressif
De moins en moins utilisé, le taux progressif est un taux fixe. Il possède le principal avantage d’avoir une mensualité qui varie au cours de la durée de vie du prêt. La mensualité est plus favorable au départ qu’un taux fixe classique et augmente la capacité d’endettement. Elle augmente de façon constante chaque année pendant toute la durée de vie du prêt.
Le principal inconvénient est le fait que dans les premières années du prêt, vous remboursez principalement des intérêts et peu de capital. En cas de revente avant la fin du prêt, le capital restant dû à rembourser à la banque sera supérieur à un taux fixe classique.
Le confort sur la mensualité de départ avec un taux progressif se paie donc au prix fort.

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